L’image de Paris à l’étranger est exceptionnelle. De nombreux non-résidents rêvent d’y devenir propriétaires. Pourtant, le marché immobilier parisien ne ressemble à aucun autre. Et les subtilités des différentes réglementations dont les Français ont le secret n’arrangent rien. Salomon & Associés, agence immobilière à Paris 1er, vous présente l’essentiel à savoir avant de rechercher un bien immobilier à Paris, pour les Français expatriés et les étrangers non-résidents.
Le marché de l’immobilier parisien est très atypique
Plusieurs facteurs contribuent à faire du marché immobilier parisien un marché unique. Tout d’abord, la demande de logements y est très largement supérieure à l’offre. De nombreux Français travaillant en région parisienne sont contraints de s’éloigner pour espérer devenir propriétaires. Les prix ont augmenté de plus de 60 % en 10 ans, pour dépasser les 10 000 € du mètre carré dans la plupart des arrondissements. Ainsi, une étude récente a montré qu’il fallait gagner plus de 7076 € par mois, pour financer un bien immobilier de 50 m² uniquement par l’emprunt.
D’autres facteurs contribuent à cette envolée des prix, comme le développement de locations touristiques non autorisées et non déclarées. En dépit des efforts affichés par la Ville de Paris, de nombreux propriétaires privilégient ces locations sauvages, plutôt que de remettre leur bien sur le marché.
Enfin, vous êtes bien placé pour savoir que la Ville-Lumière n’a rien perdu de son pouvoir de séduction à l’international. Des lieux emblématiques comme l’Île Saint-Louis, les Champs-Élysées ou le 16e continuent d’attirer en masse les candidats à l’achat. Parmi eux, les résidents étrangers sont surreprésentés, même si les chiffres des Notaires de France relativisent leur rôle dans la formation des prix.
On compte des résidents européens évidemment, mais aussi les acheteurs du Moyen-Orient, les Américains, les Chinois et… certains Français qui préparent leur retour avant le Brexit. Bien sûr, ce marché atypique présente des atouts indéniables. La probabilité de plus-value de votre propriété à la revente est très forte. À l’inverse, le risque de vacance locative est quasi nul.
La législation et la fiscalité françaises sont complexes
Un autre écueil à anticiper avant de commencer votre prospection sera celui de la législation et de la fiscalité françaises. Certains aspects de notre législation sont très protecteurs. Par exemple, le vendeur doit présenter un solide dossier, comportant de nombreux diagnostics immobiliers récents. D’autres facettes sont plus contraignantes. Ainsi, à Paris, un arrêté préfectoral encadre le loyer de toutes les locations signées ou renouvelées après le 30 juin 2019. Il convient également de penser avec soin à la personne physique ou morale qui deviendra propriétaire du logement. Envisagez-vous l’achat par une Société Civile Immobilière (SCI), par une entreprise, ou par une personne physique ?
L’impact fiscal de ce choix peut être considérable. Taxation des revenus locatifs, Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), taxe foncière, taxe d‘habitation, CSG, CRDS, etc. L’inventivité fiscale est un art bien français, auquel n’échappent pas les non-résidents. Nous vous recommandons de vous entourer d’un conseiller averti, qui optimisera votre imposition.
Les banques exigent un dossier solidement préparé
Dans ce paysage complexe, nous avons néanmoins une très bonne nouvelle : les taux d’intérêt en France n’ont jamais été aussi bas. En août 2019, l’Observatoire Crédit Logement CSA a fait part d’un record à la baisse des taux de crédit immobilier. Désormais, ils s’établissent à 1,29 % par an en moyenne, toutes durées confondues. Cependant, attendez-vous à ces taux soient majorés pour un non-résident fiscal. La banque exigera un apport d’au moins 30 % du prix du bien. Préparez-vous aussi à des démarches plus complexes pour obtenir un prêt hypothécaire. Si vous êtes salarié, les banques analyseront votre contrat de travail. Relève-t-il du droit français ou local ? Faites-vous l’objet d’une mise à disposition internationale ?
Si vous êtes entrepreneur à l’étranger, la banque observera de près vos derniers bilans. Si vos revenus sont élevés, mais irréguliers, l’acquisition d’un bien en viager est une solution à envisager. Dans tous les cas, vous pouvez déjà anticiper le recours à un traducteur professionnel. Il établira des traductions certifiées des documents rédigés en langue étrangère. Enfin, votre intermédiaire bancaire vous posera certaines questions pour vérifier l’origine des fonds engagés pour l’achat du bien. Ne vous en offusquez pas. C’est TRACFIN, une cellule de lutte contre le blanchiment de capitaux, qui exige de telles précautions.
Des tiers de confiance sont essentiels pour réussir votre achat
Pour réussir à faire partie des 3 % d’acquéreurs dans la Capitale qui achètent un bien depuis l’étranger, des tiers de confiance sur place sont incontournables. Choisissez-les avec soin ! Si vous en avez la possibilité, l’idéal est bien sûr de faire appel à un proche ou à un associé résidant à Paris, possédant une connaissance assez fine du marché parisien. Il pourra visiter certains appartements pour votre compte, et vérifier la qualité réelle du bien vendu.
Un bon agent immobilier est un autre atout de choix. Grâce à son réseau, il pourra vous informer de certaines opportunités avant même leur mise sur le marché officielle. Il pourra aussi assurer un rôle de régulateur, en dissuadant certains propriétaires de vendre plus cher, parce que vous résidez à l’étranger.
De plus, chez Salomon et Associés, nous maîtrisons l’anglais et l’allemand, notre deuxième langue maternelle.
Enfin, le notaire joue un rôle de protection essentiel. C’est lui qui se charge de vérifier que tous les documents nécessaires à la vente sont présents dans le dossier. Il s’assure de leur actualité et de leur authenticité, pour éviter toute tromperie. C’est lui aussi qui se porte garant de la sécurité de la transaction réalisée. Pour tout projet d’achat depuis l’étranger, n’hésitez pas à nous consulter. Nous pouvons également vous accompagner pour d’autres projets immobilier comme les projets de viager à Paris, ou dans vos projets de vente avec une estimation immobilière gratuite à Paris 5 par exemple.
Salomon & Associés
